一、长远战略突破——商业模式创新
从长远战略来看，金融市场的不断深化和房地产市场的逐渐成熟完善使我国处于行业领先地位的房地产企业能够突破国内房地产高杠杆债务融资模式的限制，积极开展商业模式的创新，实现企业的长期增长。
根据国际房地产业发展经验，房地产业的运营模式将逐渐由依赖销售的“置地一建房一开发一销售”模式向各项业务包括租赁、中介等均衡发展模式过渡，当然这种过渡需要以房地产融资方式的完善。在房地产直接金融体系获得发展的前提下，公司的发展依赖于各项业务的均衡发展，降低负债率、均衡财务就成了房地产企业金融运营模式的目标。
成熟房地产市场的领先企业，在发达的房地产金融市场支持下，其业务模式一般采取包括产业链各个环节的整体整合方式，包括房地产投资、开发建设、租赁、其他中介服务等，其盈利模式由开发模式向投资模式进行转变。
随着我国房地产市场的不断成熟、房地产信托投资等房地产证券化产品的出现，那些能够通过多种投融资渠道获得金融支持的房地产企业就有更大的可能向新的运营模式转型，从而获得更大的发展空间。因此从长期来讲，我们看好那些融资渠道比较畅通特别是直接融资渠道的房地产企业股票的升值潜力。
随着房地产市场调控的持续， 2010年以来房地产业通过银行渠道融资已经出现了较大幅度的下降，与此同时A股房地产股票市场上不仅暂停房地产企业的IPO,增发再融资和借壳上市也全部停止。
在房地产市场下行和宏观政策紧缩的背景下，房地产板块相关企业投融资能力对于其后续的可持续发展就具有至关重要的意义，通过直接发行公司债券、参与信托投资基金、发行中期票据等投融资方式实践，为我国房地产 由以销售为主导的运营模式向由多元投融资支持、房地产证券化为导向的均衡运营模式转变奠定了基础。
截至2012年12月底，我国房地产板块企业共有28家通过发行公司债进行直接融资，融资规模累计为517.8亿元，其中总股本最大的八家房产企业均进行了公司债融资，包括万科、新湖中宝、保利地产、泛海建设、金地集团、北辰实业、金融街、名流置业等公司。
此外信托产品和中期票据也成为房地产企业的重要融资渠道，中国信托业协会的数据显示，房地产信托余额从2011年第一季度4868.88亿元到当年年底6 882.31亿元，一直呈增长态势。在银监会加大监管力度之后，房地产信托余额有所回落，截至2012年四季度末，房地产信托余额为6 880.7亿元，占信托余额比为9.85%。
2013年上半年将是房地产信托兑付又一高峰。据第三方理财机构北京恒天财富推算， 2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远远超过2013年的兑付本金金额1759亿元。其中， 2013年兑付顶峰在二季度出现，达1301亿元；在一季度将迎来第一个兑付高峰。
此前，中金公司发布研报称，2013年预计到期信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元。2012年我国房企在海外债务融资余额达到600亿元，例如中海地产于2月和11月分两次共发行了17.5亿美元的中长期企业债券，而龙头房地产企业如万科、招商、金地集团分别打造“A+H"双重融资平台。
二、中期高杠杆风险——稳健运营和高偿债能力
高杠杆运作模式是一把双刀剑，在市场繁荣时期一般都有着较高的收益，但随着我国房地产市场调控的持续和宏观经济下行风险的增加，高财务杠杆运作就要求企业有着较高的营运能力和偿债能力。以中华企业为例， 自从2012年年初调控开始，顶着高负债发展的中华企业并没有停止扩张的脚步，其中也包括不断用信托融资的方式来推动公司项目的发展。
高杠杆运作模式使中华企业也面临着一定的债务负担，截至2011年年底，中华企业有15笔信托债务，涉及8家信托公司，总信托债务余额为52.6亿元，占总资产比例为21%;截至2012年三季度，中华企业资产负债率已经达到78%,在房地产板块处于相对较高水平。2011下半年中华企业已有三笔信托计划兑付。而2012年公司也将迎来较为密集的信托兑付期，其中上半年将要兑付7款产品，涉及金额约24亿~25亿元，下半年兑付产品数量至少4款，涉及金额约16亿元。
在这样的背景下，对企业的对企业的营运能力和偿债能力分析就显得非常重要。徐经长和胡文龙(2009)通过对房地产类 营运能力财务指标与股价的关系分析表明，虽然营运能力财务信息与股票价格直接并不存在显著的直接线性正相关关系，但通过将房地产类 按营运能力信息划分为“较好”和“较差”两组定性变量后，两者直接存在着显著的相关关系，营运能力财务信息通过影响会计盈余与股票价格间具有显著的间接正相关关系。因此在板块高杠杆的背景下，那些具有良好的营运能力和偿债能力的房地产公司股票具有更大的升值空间。
我们通过对A股155家 总资产周转率与区间收益率的回归分析表明,两者直接存在着显著的正相关关系。2012年我国房地产板块总资产周转率(整体法)为0.1348次，其中周转率高于0. 1348的房地产 64家，资产周转率大于0.2的公司有33家，而决定资产周转率的主要指标在于房地产公司的营业总收入，因此后期房地产公司的房屋销售可能将成为影响板块股价表现的重要影响因素。就目前而言，总资产周转率较高的板块公司在全年仍然保持较高的周转率的可能性较大，因此我们看好此类房地产股票的中期表现。
三、当前低估值机会——寻找价值型个股
从估值指标来看，当前房地产板块整体不仅处于历史极低水平，与其他板块相比较也处于较低水平，虽然宏观政策调控导致房地产市场仍将处于下行周期，房地产板块2012年整体预测市盈率继续下降，但中间仍然蕴藏着较大的投资机会。
根据wind统计显示，截至2012年12月31日我国房地产板块总体市盈率保持在历史低位17.26,而市场对2013年房地产板块市盈率预测为9.48,随着宏观调控的继续深入，房地产板块在2014年平均盈利水平下降存在有着较大的可能性，预测市盈率的下降可能意味着房地产板块股票价格水平可能仍然存在一定的下行空间。
通过上述的分析，可以建立如下选股策略：
1,公司有较好的融资能力，对于高负债的房地产板块和当前对房地产市场的宏观调控而言，具有良好的融资能力和融资渠道，不仅能够抵御当前房地产市场的“寒冬”，而且能够行业震荡中抢占未来先机争取资金优势；
2,公司在过去两年间资产有比较稳定的资产周转率，即公司有比较稳健的运营能力，营业收入并没有受到房地产政策调控的重大影响，实际分析也表明，营业收入受到房地产调控影响较大的公司一般其收入结构比较单一房地产销售收入一般均占到主营业务收入的90%以上，相反那些业务收入不单一依赖房地产销售，同时涵盖租赁、土地开放等相关业务的公司受到房地产调控的影响相对较小。
3,公司有较强的偿债能力，采用利息保障倍数、EBIDTA/带息债务等指标来衡量房地产 的偿债能力，在当前房地产市场紧缩和房地产板块高杠杆运作的环境下，房地产公司是否具有稳健的偿债能力对于其经营业绩和股票表现具有重要的参考价值；
4,公司市盈率变化比较稳定，特别是预测市盈率仅有比较小的波动。市盈率作为公司股票价格和每股盈利的比值，其维持在相对稳定的水平，说明公司股票估值较为稳定，我们预期随着市场的逐步好转，该类公司股票将会有较好的市场表现。我们首先将房地产板块按照资产负债率进行分组，将房地产板块 分为40%以下， 40% -50% , 50% -60% , 60% -80% , 80%~100%等共5组。
结合策略标准1中较好的融资渠道和策略2中在房地产板块有相对多元化的收入来源，我们对上述13支股票进行了统计，其中深物业、招商地产、浦东金桥、陆家嘴等股票都同时A股市场和B股市场进行融资，其中招商地产、金融街、浦东金桥、保利地产通过发行企业债券、可转换债券、短期融资券等形式进行融资，有相对较为通畅的融资渠道。
在房地产企业中，按照收入来源进行分类，金科股份、宁波富达、陆家嘴三家公司对房地产销售的依赖最低，金科股份的主要营业收入来源物业租贡高达90%以上，宁波富达主要输入来源于其他商品销售，陆家嘴的营业收人主要来源于土地经营收入。除此之外，房地产上市企业中房地产销售收入与比较低的有浦东金桥68.56%,深物业79.2%、深长城82.6%、金融街83.4%.
综合以上标准来看，浦东金桥、金融街更能满足上述策略的要求；在对污地产销售比较依赖的公司中，我们相对比较看好招商地产和上实发展，两，有着较高的每股净资产。
