近几年，中国公民远赴海外投资买房，已经不是什么新鲜事了。他们相信中国的房地产市场已开始降温，投资回报率有限。而美国房地产经历了衰退之后，现在是抄底的最好时机，也是以钱生钱的最佳理财方式。
纽约的房地产中介菲尔德女士，一直从事豪华公寓销售，自2008年 起便定期飞往中国，在中国本士会见潜在的买家。与此同时，她还非常认真地学习普通205话，并在大学兼修中国商业文化的课程。现在中国富人越来越多，她承认对中国人投入了越来越多的关注。
据纽约当地的媒体报道，26岁的刘小姐最近卖掉北京的房产，在曼哈顿购买了一套高端公寓，推开窗户，外面是纽约著名的天际线，她搬进新家的兴奋溢于言表，因为这座现代化公寓配有网球场和游泳池，房子的附属设施令人惊叹!
刘小姐只是成下上万来美国买房投资的中国人之一。对于涌人的中国富人，纽约市房产评估机构Miller Samuel Inc的高管米勒表示:“我愿意将这个趋势描述为，我们正在建造世界上最昂贵的银行保险箱。
事实果真如此码?首先不妨看看.美国房奴是怎样炼成的?
英国17世纪诗人罗伯特说过:人的财富是靠辛勤耕耘得来的，不劳则无获。而“天下没有免费的午餐”,是美国人常常挂在嘴边的话。这些年来，美国民众却恰恰忘记了这句话的精髓-收 获的背后是巨大的付出。
由于华尔街提倡以钱生钱、提前消费、信货消费的经济模式，也就是以不劳而获为诱饵，使广大民众放弃储蓄，去追求所谓的高额利润一不惜大幅举债投入市，以实现“美国梦”...所谓的美国梦，可以说是指家家拥有房，人人有车开。电视广告中表现的美国家庭无一例外，都是前庭绿草如茵、繁花似锦，后院配备游泳池、遮阳伞、大躺椅,宠物追着孩了嘻嘻哈哈满院子跑。多么诱人的画面!华尔街从不吝啬利用媒体向人们描绘美国梦，御用文人所著的《为何房地产繁荣将永不崩溃》,蛊感了成千上万的美国人,使他们举债去追逐电现画面展现的美国梦。
尽管美国金融体系板其复杂，但它的基本功能却很简单:将储户的存款借贷给其他人,银行从借款人那里收取贷款利息，除了支付给储户相应的利息之外，留下部分作为提供服务的手续费。因此,银行拥有贷款，直到借款人按时归还为止;除非发生不愉快的状况，臂如借款人违约无法归还所欠的款子，这时银行就有损失了。 又因为美国政府为银行存款作了担保，监管机构便要求银行留下定比例的现金准备金资本,以防借款人违约。而监管机构还会监视银行以确保其谨慎贷款，一旦银行因坏帐太多而倒闭，政府就倒霉了，必须代替银行还钱给储户。
既然瞄准了高利润的房市，虽然媒体和舆论的宜传煽起了人们购房的欲望，却缺乏购房必须具备三个基本点，即低利率、宽松信贷和良好的就业前景，房市泡沫才可能被吹大。此三点缺不可，不然泡沫立刻被刺破，巧取高额利润也就无从谈起。
房屋贷款的金字塔泡沫是从1995年7月2日这天开始酝酿的。这天，全美房屋市场30年的固定利率调至8%以下，浮动利率在6%以下。这-年美国中位数的房价(假设首付20% )按固定利率支付房贷，每个月只需675美元。
此时，美国的就业市场前景一片光明，比美国历史上任何时候都来得好，家庭年收入加倍增长，失业率从80年代的75%下降到1995的5.5%,到了90年代末，失业率更是降到了二战后的最低点。
此时适逢克林頓政府执政，克林顿政府积极推动监管机构，促使贷款机构把过去不够资格申请房贷的低收人族裔，如非洲裔和西班牙裔家庭优先列人贷款范围。那个时期全球被美国的经济和工作机会所吸引，南亚、拉丁美洲和东欧的新移民，包括全世界合法、非法的移民，以每年50万的人数加人到美国的大熔炉。新来的家庭需要房子安家，因此每建造4栋新屋，就有一栋是为新移民盖造的。
华尔街意识到房屋市场热起来了。
2003年7月4日，这一天是美国国庆节。房贷固定利率接近5%，浮动率下降到4%;就业市场经过又重新好起来;当时美国人侵伊拉克的战争似乎胜券在握。美联储降低联邦基金率到1%，这是美联储直接控制的利率，这么低的利率是二战以来从未见过的。不久，各国央行全都紧跟其后开始降息。
如此大好的市 场前景，房屋价格连续8年升温，丝毫都不影响放款银行和房贷机构看好房市,美国民众的购房能力依然非常强劲。所有人都存着这样一种假设，既然房价在过去几年一直朝上涨，将来也依旧会上涨，他们坚信:房地产永远不会往下跌。
众所周知，股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得，住房的基本价值是源于未来住房或租金的收入。当种资产的价格脱离了基本的价值， 泡沫就形成了。如果说前8年的房市热是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收人、厚的储蓄和购买能力，那么当房市泡沫被吹起来的时候，购房就不是为了简单地居住，而是视买房为盈利丰厚的投资。因为房价在上涨，而且还会不断地朝上涨。这是投机心态。在美联储不断降低利率、房价日日朝上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下，投机客进场了，泡沫渐渐地越吹越大。
电视广告的大力宣传，好莱坞电影、小说对房子的着力渲染，使绝大多数美国人，无论富人、中产阶级和低收入人群，都以房子的大小和质量来衡量家庭的财务状况。一幢独立的大洋房无疑是家庭的最大资产,紧跟其后的房屋贷款，也就理所当然成了美国家庭的最大债务。
和房地美这两个政府机构，则致力于确保每个家庭都能拥有自住房。因为自上个世纪大萧条起，美国的经济政策就是以此日标来制定。臂如支付房贷的利息和土地税，都能从个人所得收人中加以抵税。另外，美国人一生中还享有一次机会:卖房利润不超过25万美元(结婚夫妇50万)完全可以免税不加以利用绝对是大傻瓜。政府鼓励买房的政策，促使美国自二战前一直到2005年，房屋拥有率上升了25%。
当2008年泡沫被刺破时， 房价下跌了超过35%,蒸发了7万亿美元!其可怕的后果，是全球经济危机至今尚未完全恢复。虽然经济逐渐改善，失业率不断F降，银行贷款政策放宽。这些利好的消息，本该有利于住房市场的复苏，并未出现令人惊喜的场景，房价不再上涨，现房销售量也出现下滑。在此背景之下，中国民众大批涌人美国投资买房，可能面临潜在的风险。
首先，即便中国人进人房市炒高了美国房价，出于各种各样的其他因素,促使美国人不再对拥有自住房感兴趣,尽管他们付得起首付,并能获得银行贷款。他们认为购房是最糟的投资。
其次，许多二三十岁出头的年经人发现，在经济衰退期间找工作变得异常艰难，同时还要偿还繁重的学生债务，因此购房的大笔投资，将成为经济复苏后他们最后考您的问题。就目前而言,他们似乎更愿意租房。
此外,不管近几年消费者信心指数是上升还是下降，仍远低于经济食退前，同时认为美国正朗着错误方向发展的美国人，比持有相反观点的要高出130%以上。而在购房时，消费者自身通常需要保持相对乐观的情绪,更广泛地说,需要对整体经济有所认可。但现在的美国人对整个经济前景不再乐观。
过去10年， 美国房市历经了繁荣的泡沫期，而泡沭破灭之后的次贷危机，使人们意识到投资房市并非一本万利， 就像股市那样存在着风险。全球许多地方房价震幅超过50% (日本东京的房价曾大跌90% ) .至今美国许多城市的房价较泡沫前低(1/3。而且,标普500指数平均每年上:涨8.26%，但美国房价几乎不动，扣除通胀因素之后，甚至是下跌的!因为纵观欧美近百年的房价平均走势，基本上仅和通胀率持平,也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项，只是生活方式的选择南已。从所附 的美国前10多年房价的 美国房价仅仅和通涨呈正相关，而不会随着经济增长和股票收益一起上涨。
对于中国公民而言，投资美国房市必须计算E大的持房成本，仅房产税平均每年就要支付2%以上，再加上其他费用。举例来说，刘小姐作为个人投资者，假如2010年7月在迈阿密花了16万美元，买了一栋独立大洋房，唯一不足之处是厨房太老旧，于是花费4万美元把厨房装修一新，跟丈夫一起定居迈阿密。
假设2012年9月，美国房价迅速反弹，经纪人以65万美元卖掉了洋楼，刘小:姐净得40万美元收益: 65万-买房成本20万-律师费2万-经纪人费3万=净得40万。而卖房所得的资本收益，只有同时满足以下条件,才可享受联邦免税:
第一，刘小姐或者她丈夫是这栋洋楼的屋主;
第二，刘小姐和她的丈夫在这栋洋楼里5年内居住超过24个月;
第三，刘小姐或者她的丈夫并没有在两年之内出售过其他任何房子。
否则，当他们获利回吐时，就不能享受免税优惠，炒房的资本收益就不如想象的丰厚了。
而且，政府削减财政会影响房价。美国政府财政削减额度为850亿美元，这将影响房地产的复苏。财政削减、联邦政府工作人员的无薪假期、减少失业金、以及减少军备开支等，都会导致失业和薪金收人降低，结果可能是国民生产总值的增长减少-个百分点。
目前美国的按揭利率很低，30年期固定利率仅为4.1%，这个利率迟早会升的，一旦利率上升,人们购房的负担压力就会增加很多，那时很多家庭又会交不起按揭，2008年的次贷危机就将重演!
所以从短期来看，美国楼市的真正回春还有很长的路要走;而长期而言，投资美国楼市更难有利可图。因此中国公民想投资美国楼市，请三思!
