跟好友合资开小服装店的胡俊华，由于每天的人流不定,所以他的月收入也不大稳定，多的时候可以达到7000~8000元，少的时候只有3000多元。2001年,随着房价的不断上涨,进入房产投资市场的人也日益增加,看着别人买房、卖房之间,就能轻松挣个十几万元,胡俊华也开始心动了,于是,资金有限的他到处看房,终于看上了几套不错的房子,但在购买之前，他必须好好地规划一番,尽量以最少的价格,购买一套最有升值潜力的房子。
没有住房公积金的胡俊华，买房只能打“商业贷款”的主意了。他考虑到自己的收入不稳定,于是,便将收入的最低点3000元,作为每月的还贷金额,在这个条件的限制下,就只有选择离城市不远的郊区了,通过多次的考察与比较,他看中了1套总价值为17万元的郊区房子。
胡俊华觉得,虽然这套房子在郊区,但却在地铁站附近,未来一定有升值的潜力，所以他决定就购买这套房子。在购买之前,胡俊华开始规划,如何才能将房贷的利息降到最低，他首先从还款期限开始，如果还款期限是20年,采用等额本息的月供为826.01元，累计利息支出7.82万元;15年分别为981.01元和5.66万元;而采用10年期,月供为1302.79元,利息只需付3.63万元。胡俊华相比较之下，选择了10年期,利息则省下了4.19万元。
对于还贷方式,胡俊华也进行了规划,如果采用月供不断减少的等额本金还款,虽然第1个月的月供为1569.16元,但是从第57个月起,月供就会低于1302.79元的等额本金了。这不但能够为自己的第二次房产投资减轻负担,利息还又减少了2500元。这样算来,胡俊华便间接赚取了4.44万元。
当胡俊华买下房子后,便以2000元的价格租了出去，租金在还贷之余，还能变成另一种财富增值。2003年,胡俊华用同样方式,又购买了一套总价为20万元的房产,每月只需还款1800元,这套房子虽位于市区稍偏的地区,但附近外来人口众多,因此,租金相对比较高,可以达到3000元左右。这套房子在还贷之余,也能为他增添近1200元的收入。
2005年,全市进行土地整修计划,开发商只能离开黄金地段,向稍偏的地区或郊区进军。在这一计划的实施之下，胡俊华的两套房产迅速涨价,第一套价值17万元的房产涨到了40万元,第二套20万元的房产涨到了58万元。就这样,在胡俊华的科学贷款之下,5年就获得了近百万元的资产。
[案例评析]
大部分投资房产的人都要贷款,胡俊华的成功就是在贷款上作文章:
首先，他选择了一个低息的贷款方式。从案例中可以看出，胡俊华在贷款购买房产之前第一个想到的就是公积金贷款,这种贷款方式的优势不必多言，在他发现自己没有这一优势以后，便在等额本金与等额本息之间抉择,通过对两种贷款方式的对比,他发现前者比较有利,于是,便选择了等额本金。
其次,他选择了适合自己收人的还款额度。案例中的胡俊华,是一个收入不稳定的小商人，虽然有时1个月能挣7000 ~8000元，但也只是有时候，而不是经常如此，于是，他明智地将还款额度,放在了自已收入的最低点，以比较稳定的3 000元作为基准,选择了适合自己的那套17万元房产。
最后,他选择了一个合理的还款期限。从案例中不难看出,胡俊华在进行房产投资之前，做足了充分的准备工作，对于一般人都会忽视的还款期限,他也进行了分析与对比,他分别以20年、15年,10年为期,计算出了不同年限的还款期所需要的还款总额是多少,最后,他选择了利息最低的10年期。
[知识链接]
目前，因房子而为银行“打工”的人与日俱增,因此,如何巧妙地利用银行房贷方式为自己解忧,由“房奴”变身为“房主”,是投资者们所面临的最大难题。这里,就为大家介绍几种可以华丽转身的方式。
选择适合的还款期限
一般而言，贷款购房,还款年限选择15~20年较为适中。若贷款年限过短,还款压力相对较大,一旦工作发生变更可能导致无力还贷,面如果预期自己未来收人会大幅增长，则不妨选择较短的还款期限，这样可少付利息。有住房公积金的投资者,在购房时能用多少公积金就尽量用，就算工作不久,公积金较少,能用则最好就用,因为这样也可以少付一笔利息。
选择变种的房贷
变种房贷有两种方式:第一种是宽限期,贷款发放后，在合同约定的时期内，只需每月支付利息,暂不归还贷款本金,待宽限期结束后,按合同约定的等额本金或等额本息方式,还本付息;第二种是存贷通，即建立一个“存贷通”账户，超出5万元以上的存款，银行会按比例视为提前还款,以减少我们的利息支出,一旦急需,我们还可以提取“房贷理财账户”中的所有款项。
选择移动组合房贷或人住还款法
投资者可以申请从贷款的第一个月开始,与银行约定一个时间段,仅偿还贷款利息，无须偿还贷款本金;待约定期满后,再开始采用等额本息或等额本金的还款方式，归还贷款的本金和利息。如果购买的楼盘是期房,用这种房贷方式，还可以免除过“一边交着房租,一边交着月供”的生活。
不过,需要提醒大家的是,这种“只还息不还本”的最长时间,最好不要超过12个月,但也不能低于6个月,待期满以后,投资者必须按照事先与银行约定的等额还款方式或等额本金方式,继续履行自己的还款义务。
