按揭与存款挂钩
买房子，按揭贷款少不了。一旦手里有了闲钱,总希望能早点还清贷款，但提前还贷不能随心所欲,所以在竟争激烈的香港市场。“存款挂钩按揭”已应运而生。
说起按揭贷款，一般都是向银行贷款后,按照协议按时偿还本金和利息，按揭是独立的，即使在按揭银行有存款,两者也没有任何关系。存款挂钩按揭则将存款与按揭联系起来。
在存款挂钩按揭中,存款享受与按揭一样的高利率水平,这样便可节省利息开支。存款越多，省下来的利息越多,贷款压力便越小。
计划分为两种形式
由于计算方法不同香港市场上已推出的存款挂钩按揭可分为两大类,一类以汇丰银行“存款挂钩按揭供款计划”为代表,存款账户和按揭账户分开;一类则以渣打银行的“Mortgage One"为代表，存款账户和按揭账户合二为一。
账户分开利息相抵
汇丰银行推出的“存款挂钩按揭供款计划”，虽说将按揭账户和存款账户挂钩起来,但仍是以两个独立账户存在,只涉及存款利息和按揭利息的互相抵消。
汇丰银行该计划的按揭利率为全期P—2.6%(最优惠利率P为7. 75%)，即5.15%;与此同时,存款账户内的资金,也享受相同的利率水平。(笔者注:本文写于2007年7月,有关数据已发生变化。)
与汇丰银行现在所提供的传统按揭年利率P—2.88%(实际年利率为4. 87%)相比,新按揭计划的年利率高出0. 28个百分点;在储蓄账户年利率方面,汇丰银行现在的牌价为2. 5% ,比存款挂钩按揭计划低2.65个百分点。
如果不采用存款挂钩按揭供款计划，按揭利率比存款利率高2. 37个百分点，而采用的话,则利率相同。由此可见，虽然采用存款挂钩按揭供款计划，按揭利率提高了,但由于储蓄账户利率同时提高,所以可以抵消部分按揭的利息支出,从而达到减少整体供款利息的效果。
经常有闲散资金的贷款人,如果采用这个计划，岂不是可以大大减少利息开支?银行当然不会做亏本生意。汇丰银行规定,只有相等于未偿还按揭款50%的存款，才可以享受以上高利率水平,超过部分将继续按一般储蓄账户的利率水平收取利息，也就是说，贷款人可以省掉的利息是有上限的。按揭贷款金额则要求在70万港元或以上。
值得一提的是,汇丰银行目前只对卓越理财客户提供“存款挂钩按揭供款计划”,卓越理财客户的要求是全面理财总值(包括存款.投资、人寿保单的储蓄现金值、汇丰强积金结余和个人贷款)达到100万港元或以上,100万港元以下的客户,每月将收取月费。
恒生银行的“Mortgage Link”计划、中银香港“置合息”计划、渣打银行的“Link One”计划也属此类按揭计划。
不过,渣打银行的“Link One"计划有些许不同，可以将贷款人及家人的存款账户与按揭账户挂钩，存款在正常利息之外取得额外红利,正常利息及红利可以存放在存款账户中，也可以用来抵消按揭本金，节省按揭利息支出。不过,正常利率与红利率之和不能高于按揭利率。
账户合一贷款抵减
渣打银行"Mortgage One”计划中,存款和按揭都用同一个账户， 由此突破了传统按揭账户的限制，可以随时将每月收入、储蓄奖金等直接存入按揭账户，当需要现金周转时,也可随时提取多余的款额。由于存款和按揭账户合二为一，计算利息的方法便有别于汇丰银行。
渣打银行的“Mortgage One"计划,对账户的未偿还按揭欠款，会先减去账户持有人的存款结余,余下的才用作计算利息开支。比如，一-位贷款人的未偿还欠款有150万港元,同一账户内有存款50万港元,相减后余100万港元，那么只需计算100万港元的按揭利息。
由于计算利息的时候,末偿还贷款部分可以被存款直接抵消,所以可以节省按揭利息开支。只要账户维持一定的存款，即使没有一大笔闲置资金,每个月的收人存人也可使计算利息的按揭贷款本金减少,整个按揭的利息开支也会减少。
由于这类账户都是每日计息,所以客户可以随时存钱，使未偿还贷款减少,节省当日的按揭利息开支。
同时,由于住宅按揭利息采用的是“息除本减”的计算方法(简单地说,就是初期还款中绝大部分用来偿还利息部分) ,在每月供款额不变及定额存款情况下,可将累积节省的利息支出用作减少贷款净余额,缩短还款期，比传统按揭更快还清贷款。
当然,银行为保利息收人,会限制可用作扣减未偿还欠款的存款金额。中银香港的“置理想”计划,花旗银行“智悭息”计划都属此类。
两种计划优劣比较
存款挂钩按揭计划的实际按揭利息高于一般按揭计划,能够减少利息，主要靠的是存款或每月储蓄,分别通过存款扣减本金,或用存款赚取与按揭利率相同的利息率,但因为计算方法不同,最终效果有些不同。
业内人上认为，账户分开的计划，即单纯进行利息相抵的计划,不存在缩短还款期的效果,但可以抵减按揭利息,有效地节省按揭利息。而账户合- -的计划，即可扣减未偿还贷款的金额，不断减少利息支出,而且可以使还款期相应缩短。
另外,账户合一的计划中,还款期过后,所有存款算是已用于偿还贷款;账户分开的计划中,在还款期后,存款连利息仍属存户所有。
通常,银行会要求存款挂钩按揭计划中存款额不能多于按揭贷款余额的50% ,如果超过了上限,不但不能达到节省利息的目的,甚至有可能被要求缴付存款服务费(如中银的“置合息”计划) ,但个别银行会特别放宽存款限额,这将有利于经常有大额现金往来的人士。
值得注意的是，有些银行标榜这类存款挂钩按揭计划能节省利息开支,其实,是否真正减少利息及减少多少.最终要看贷款额,按揭年期及额外存款总额等因素。
业内人士表示存款挂钩按揭计划有别于一般按揭计划，贷款人须在有闲钱的前提下,才能达到节省利息目的，所以并非所有人均适合。一般两类人较适合选择这类计划，一是清楚每月收人、开支及每月有固定存款人士，如公务员等;二是现金流大，经常有大量资金进出的生意人，可以通过这种计划存放闲散资金,减少按揭利息开支。具体地说,第一类人适合账户合一来计划,第二类人适合账户分开来计划。
如果本身资金不多,又不能进行定期储蓄的人士,存款挂钩按揭计划就不适合,因为这类计划订立的利率- -般都会比传统的按揭高。如果没有足够多的存款去抵消按揭利息或未偿还按揭贷款,最终的利息开支将会比传统的按揭高。
