[马光远看股市]房贷利率“换锚”，选择固定还是浮动利率合算？
这两天很多人给我发信息咨询新的利率定价机制下，房贷究竟选择固定利率好，还是浮动利率好。很多人很焦虑，每天拿着计算器算如何选择才能省钱，少还房贷。
引发焦虑的是去年央行发布的第30号公告。根据这个公告，从2020年3月1日到8月30日，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
存量浮动利率贷款的划定范围，具体包括：
1、在2020年1月1日前已经发放，或者已签订合同未发放；
2、利率按基准利率上下浮确定（比如“基准利率上浮10%”或基准利率打7折）；
3、浮动利率（比如利率在每年1月1日调整。）但需要注意，其中不包括公积金个人住房贷款。此外，利率水平不变的固定利率贷款等也不用转换。
这意味着，过去以基准利率为参考的贷款利率转为以市场基础利率（即LPR）为参考的定价机制。这的确是一个关系到很多人还款利息究竟是增加还是减少的重大政策变换，也是利率市场化改革的重大举措。
由于LPR自推出以来，已经合计下调了四次，下调幅度达到了26个BP，其中五年期LPR下调了3次。所以，很多人都在考虑是不是选择浮动利率比较合算。
在这个转换过程中，大家最关心的是自己的房贷如何转换才合算，究竟是选择固定利率，还是选择以LPR为基础的浮动利率。
如果选择固定利率，则意味着在LPR下调的时候，无法享受下调的好处；但是，如果选择浮动利率，一旦LPR上调，则意味着比过去要承担更大的利息负担。而且，按照央行的公告，一旦选择，就不能改动。市场上有很多的解读，都在告诉大家如何选择才能省钱，才能“占到便宜”，这更引发了大家的焦虑。
我本来没觉得这是一个非常困难的选择，在去年央行发布公告之后，我认为这不应该成为困扰大家的一个问题。因为在我看来，央行本身的公告说的明明白白，没有什么理解方面的难度，根子在哪里，是你想占银行的便宜或者国家的便宜，这种想法本身就很天真，是自寻烦恼。
如果你抛弃占便宜的心态，选择起来就非常容易了。我想提醒大家几点：
第一，不管你选择固定利率，还是LPR为基础的浮动利率，不管未来LPR如何变化，你的房贷利息不一定比现在少多少。一方面银行不会吃亏，这一点你一定要清醒。另一方面，房贷利率除了要参考LPR，还得看房地产金融政策。总之，你想占便宜真的很难。
第二，如果你选择LPR浮动利率，则你未来的房贷利率取决于未来5年期LPR的变化。
我承认，从中长期看，中国的LPR目前仍然有很大的下降空间，这是趋势，也是和其他国家比较而言。从目前来看，中国的贷款结构中，超过5%利率的贷款占40%，未来这个比例很可能提升到60%以上的水平，也就是说，从金融周期、经济周期和房地产周期看，绝大多数的贷款利率趋势向下是大概率。这意味着，个人如果选择浮动利率的方式，房贷利息会比现在少。但是，我强调的是“但是”。
第三，选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀，LPR必然上升，带动房贷利率上升。
中国未来有没有通胀的风险？1月份CPI是5.4%，还能说完全是因为猪？还能说去掉猪是“通缩”，再加上这种疫情造成的产出缺口，我继续提示通胀风险。中国，已经10多年没有严重通胀了，我是蛮警惕的。
第四，LPR趋势向下，不代表房贷利率同步向下。这是两个问题。我看到，现在很多解读把这两个问题混为一谈。
因为众所周知，中国的房地产金融政策受到宏观调控政策和房地产政策的总体影响。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房贷利率未必同时跟着动，也就是说，5年期的LPR未必同步下降。5年期的LPR未必每次都调整，而且调整的幅度可能会人为控制，以避免刺激房地产。
当然，在今年这个特殊的情况下，房地产金融政策继续收紧的概率我认为很低。已经紧无可紧，而且，今年这个情况，还真得靠房地产稳定经济，起码，房地产本身不能成为不稳定因素。
最后说结论吧。如果是我，我会对自己的智商有正确的评估，我不会拿我的智商去挑战银行等金融机构，我不会想着去占他们的便宜。他们良心发现，别太占我的便宜我已经谢天谢地了。
现在，推出这么一个二选一的方案，我已经感恩不尽。如果我当时贷款，是在基准利率基础上打折，比如7折，我基本会选择固定利率，因为已经很合适啦。当然，如果是上浮的利率，我觉得压力有点大，为了省少点利息。加上，我预计在没有通胀的情况下，LPR会大概率下行。就选择LPR的浮动利率。
但是，我付出的代价就是，万一万一通胀来临，LPR上升，我只能支付比以前更多的利率。
